Vender un apartamento heredado en China desde el extranjero

Última revisión y actualización: octubre de 2026.

Cinco transacciones, cinco guardianes

Un apartamento, un certificado de título en un cajón, un heredero en otro continente. Lo que parece un recado son cinco transacciones que tienen que ocurrir en secuencia.

Probar la condición de heredero y registrar el título, poner el piso en venta, firmar y transmitir, liquidar el impuesto y remitir los ingresos. El orden es la parte difícil, no el papeleo.

Una autoridad fiscal emite el documento que exigirá un banco.

Una administración de divisas aprueba la salida del dinero. Cinco guardianes, cinco conjuntos de documentos, ningún mostrador compartido y ninguna respuesta única.

Vender antes de que el título esté a su nombre, o remitir antes de que exista la liquidación fiscal, causa casi todos los malos resultados de este proceso. Ninguno de esos errores viene de falta de conocimiento. Vienen de falta de secuencia.

La herencia suele ser más amplia que un piso. Un coche, cuentas bancarias y un apartamento lleno de pertenencias siguen cada uno su propia cadena, con su propia oficina y su propia cola.

Las líneas fiscales que se activan en la venta

Las tasas siguientes suponen un piso de 100 metros cuadrados en Shanghái, comprado hace años y vendido por tres millones de yuanes. Sirvió como vivienda familiar durante mucho más de cinco años, pero no era la única vivienda del vendedor.

La exención por herencia se vincula a la muerte y no viaja con el piso hasta el comprador.

El artículo cinco de la notificación Caishui de 2009 fija la base. La renta imponible es el producto menos el coste de compra original, los impuestos y tasas pertinentes.

Cuando sobrevive la factura, la ganancia neta tributa al 20 por ciento.

Cuando un precio declarado es obviamente bajo sin justificación, la autoridad puede sustituirlo por una cifra tasada de mercado. Su base de coste es lo que su padre pagó en 2006, no lo que vale ahora el piso.

El IVA depende del periodo de tenencia y del alcance del anuncio aplicable. Para una venta dentro del alcance del anuncio n.º 17 (2025), el 1 de enero de 2026 o después, el tipo de recaudación para una vivienda comprada menos de dos años antes es del 3 %, no del 5 % indicado en guías más antiguas. Que ese anuncio se aplique a una venta concreta de una propiedad heredada, cómo se calcula el periodo de tenencia de una vivienda heredada, y si se aplica alguna exención debe comprobarse con el anuncio y el cálculo de la autoridad fiscal para esa propiedad. Esta página no aplica el tipo del 3 % a todas las herencias o ventas.

Cruzar la marca de los dos años puede cambiar el cargo, pero solo según las normas que se aplican a esa venta. Tanto la fecha de compra de la factura original como la fecha de inicio usada para el periodo de tenencia de una vivienda heredada deben confirmarse con la autoridad fiscal; no suponga ninguna de las dos fechas a partir de esta página.

El impuesto sobre la renta está exento cuando el piso fue la residencia de la familia durante cinco años o más y era su única vivienda en China.

Cuando el vendedor no puede presentar justificantes completos del coste original, Shanghái tasa sobre una base estimada al uno por ciento de los ingresos según Guoshuifa [2006] n.º 108.

El servicio tributario de la ciudad expone esa norma. El tipo estimado separado del dos por ciento para vivienda no ordinaria ha sido cancelado.

Los pisos heredados caen en ese tipo estimado a menudo, porque nadie puede encontrar una factura de hace dos décadas. En un piso de tres millones de yuanes la factura es de treinta mil yuanes, no una ganancia reconstruida.

Ese uno por ciento es un atajo de tasación, no un límite máximo.

El impuesto de transmisiones pertenece al comprador, no a la herencia.

Para una primera o segunda vivienda familiar el tipo es del uno por ciento hasta 140 metros cuadrados. Por encima de eso, el uno y medio por ciento se aplica a una primera vivienda y el dos por ciento a una segunda.

Ese calendario entró en vigor el primero de diciembre de 2024. Un heredero legal que registra la herencia no paga impuesto de transmisiones en ese paso.

La comisión de intermediación es la única línea fijada por negociación. Beijing Lianjia pasó en octubre de 2023 del 2,7 por ciento cobrado al comprador al uno por ciento a cada lado.

El impuesto de timbre no suele ser un coste del vendedor en una venta ordinaria de vivienda, porque las ventas y compras individuales de vivienda están exentas según Caishui 2008 n.º 137.

El tipo del 0,05 por ciento sobre un documento de transmisión de título pertenece al paso de registro de la herencia. La página que lo indica también imprime una reducción del 50 por ciento que estuvo vigente hasta finales de 2024.

La práctica de cada ciudad varía dentro de las mismas normas nacionales. Una rutina de tasación de primera categoría no es idéntica a un mostrador de segunda categoría, así que lea estas tasas como la forma de la factura.

Primera fase: tres puertas al título

La condición de heredero no se acredita con un solo certificado. La autoridad fiscal de Shanghái enumera tres rutas de registro, y la notarización es solo la primera de ellas.

La herencia judicial exige una sentencia, resolución o documento de mediación judicial efectivos. Esa es la ruta que siguen las familias cuando los herederos no están de acuerdo.

La tercera ruta no necesita ni notario ni tribunal. Necesita una declaración escrita que reclama la exención del impuesto de transmisiones para la propiedad heredada, prueba de la muerte, prueba de la relación familiar, el certificado de título y los documentos de identidad.

El material en inglés encontrado a las dos de la mañana nombra el mostrador del notario y se detiene ahí. Así es como una de tres puertas llegó a leerse como la única puerta.

Quién cuenta como heredero lo fija el Código Civil. Cónyuge, hijos y padres van primero, y después hermanos y abuelos. Un hermano que se aparta tiene que documentarse, no darse por supuesto.

Una persona que no es heredera legal pero recibe el piso por testamento se trata como si recibiera una donación y paga el tres por ciento. El tipo del impuesto de transmisiones del heredero legal es cero en esta fase.

La carpeta necesita el certificado de defunción y el registro de cancelación del registro de hogar.

La carpeta también necesita el certificado de propiedad y el registro de título que guarda la autoridad de registro. La quinta fase pide el mismo documento otra vez.

La carpeta necesita prueba de parentesco para cada reclamante, normalmente de la comisaría del registro de hogar o de los archivos. Necesita documentos de identidad de cada coheredero, más una traducción cuando el heredero es extranjero.

Una renuncia escrita de un coheredero que no aceptará una parte se ejecuta normalmente ante notario.

Todo lo emitido fuera de China necesita legalización consular, o una apostilla cuando el país emisor pertenece al Convenio de La Haya.

La adhesión de China entró en vigor en noviembre de 2023, así que los documentos de Estados Unidos pueden llevar una apostilla en su lugar.

Cuando el propio encargo está notarizado, no se exige el documento de identidad original del poderdante.

La tasa notarial cambió y la mayoría de las guías no se han enterado. Pekín pasó la notarización de herencias, donaciones y legados de un porcentaje del valor a la superficie construida a partir del treinta de noviembre de 2021.

El límite máximo es de 80 yuanes por metro cuadrado de superficie construida, y el total de una unidad residencial no puede superar los 10.000 yuanes. Un beneficiario cuya parte es de 121,14 metros cuadrados paga 9.691,2 yuanes con ese límite máximo.

Segunda fase: poner en venta y enseñar sin volar

Una venta de segunda mano china tiene una forma. Una agencia local toma el anuncio y guarda un juego de llaves. Los compradores llegan en grupos, a veces con dos agentes a la vez. El precio se acuerda verbalmente, y después por escrito.

El contrato cubre lo que queda en el piso, el calendario de pagos y quién soporta cada impuesto. El dinero de la señal del comprador se deposita en la cuenta supervisada que usa la ciudad.

Dos cosas de esa secuencia no pueden hacerse desde Ohio. Alguien tiene que abrir la puerta una tarde entre semana a un desconocido. Alguien tiene que estar en un mostrador con originales, firmar, presentar y volver días después por los recibos.

El encargo es la respuesta legal, y conlleva un límite que conviene conocer. El registro de Shanghái acepta un encargo escrito para las rutas notarial y judicial; la tercera ruta pide uno notarizado.

El banco es más estricto. Un poder notarial firmado en Ohio necesita autenticación antes de que una oficina china actúe con él.

Otorgue y notarice ese documento mientras la herencia aún se está gestionando. Hacerlo después implica un vuelo.

Delegar no significa entregar la venta a un porcentaje. PandaRoads no toma participación en el precio de venta.

Acceso y visitas, captura de foto y vídeo del piso tal como está hoy, y gestiones de documentos presupuestadas por tarea.

Para un piso en el que nadie ha entrado en años, una visita de visionado a distancia cubre la primera inspección.

Las gestiones de documentos están con el servicio de recogida de documentos y mensajería de PandaRoads.

Una agencia presionará por la versión vacía, así que la decisión de desalojo llega antes de la primera foto del anuncio.

Tercera fase: la secuencia de mostradores, en orden

Esta fase tiene la mayor cantidad de gente en la sala y la menor cantidad de segundas oportunidades. El orden aquí es el orden en que transcurre una transmisión en Shanghái.

Firme el contrato de venta y el acuerdo complementario en la sucursal de la agencia. Aún no se mueve nada, por eso existe el paso siguiente. El dinero de la señal del comprador va a la cuenta de depósito supervisada de la ciudad, retenido, no pagado a usted.

Reserve la cita de transmisión en el registro, en línea o en el mostrador de reservas. Después liquide el impuesto en la ventanilla dentro o junto a ese registro.

El impuesto sobre el valor añadido y el impuesto sobre la renta de las personas físicas recaen en el vendedor. El impuesto de transmisiones recae en el comprador, y una venta ordinaria de vivienda no conlleva impuesto de timbre para ninguna de las partes.

Entregue los originales en la ventanilla de registro y presente la solicitud de transmisión.

Días después, recoja el nuevo registro de título del comprador y sus justificantes fiscales en la ventanilla de recogida. Esa recogida es el papeleo de la cuarta fase, y es el paso que la gente olvida.

Tres tipos se deciden en la ventanilla fiscal, y los tres salen más baratos si se conocen antes de negociar. La línea del IVA depende del aniversario de la compra. La línea del impuesto sobre la renta depende de cinco años de residencia y de si era la única vivienda.

La línea del impuesto de transmisiones depende de la superficie y de si el comprador ya tiene una vivienda. Ninguna de esas son posiciones de negociación.

Un elemento de esa ventanilla no es un tipo. Un comprador que se entera de que el propietario está en el extranjero intentará mover el impuesto de transmisiones a su columna.

Esas cláusulas son donde se decide. Un vendedor ausente sin un agente notarizado tiene poca capacidad para negarse.

Ponga la base de precio, los recibos fiscales y cada justificante en una sola carpeta, porque la cuarta fase pide los tres.

Cuarta fase: la liquidación que el banco quiere primero

El modo de fallo aquí es específico y habitual. La venta se cierra. El dinero queda en una cuenta bancaria china a nombre del vendedor. El heredero pide comprar dólares y el mostrador se niega, porque falta un documento.

Falta porque tenía que haberse solicitado en la ventanilla fiscal semanas antes, y nadie lo dijo.

El El portal municipal de Shanghái, respondiendo a través del Banco de China, expone cinco pasos para un vendedor no residente.

Complete la revisión de titularidad y cualificación y firme el contrato de transacción de vivienda.

Tramite la transmisión del título en la autoridad inmobiliaria del distrito antes del pago. Liquide el impuesto sobre los ingresos de la venta en la autoridad fiscal y obtenga un recibo de pago sellado.

Obtenga el formulario de declaración fiscal para pagos externos por comercio de servicios y otras cuentas cuando sea necesario. Después compre divisas y remita en una sucursal bancaria.

El orden no es decorativo. El banco no liberará el dinero hasta que exista el justificante fiscal, y el justificante solo existe después de la ventanilla fiscal de la tercera fase.

La lista de documentos es un pasaporte u otro documento de identidad válido, el contrato de transmisión de vivienda de producto básico y el certificado de registro, y el justificante fiscal.

El formulario de declaración de pagos externos es necesario además cuando el importe de la transacción supera los USD 50,000.

Lea ese umbral en el sentido correcto. La cifra activa un formulario adicional. No limita cuánto puede salir, y una venta de un apartamento supera esa cifra por un múltiplo amplio.

Un gestor comisionado debe presentar además un poder notarial y los propios documentos de identidad válidos del agente.

Una herencia se enfrenta a una exigencia paralela. Las medidas que rigen la transmisión de activos heredados al extranjero exigen un certificado fiscal o un justificante de pago de impuestos de la autoridad donde se encuentra el inmueble, como parte del expediente de solicitud.

Otro mostrador, la misma clase de papel. Por eso los justificantes se recogen al pasar por cada ventanilla, en el orden en que llegan las ventanillas.

Quinta fase: en qué vía está su dinero

Si se equivoca en esto, espera un año por un permiso que nunca necesitó. El malentendido es así. La venta de una casa está limitada por la cuota anual de USD 50,000, así que un piso de tres millones de yuanes tiene que salir en porciones durante varios años.

La cuota es real. Limita la liquidación y compra anual de divisas de una persona al equivalente de USD 50,000 por persona y año.

Esa definición viene de las Normas de aplicación de las medidas para la administración de divisas de particulares.

Dentro de ese límite, las compras de cuenta corriente se liquidan en un banco con documentos de identidad. Por encima de él, los conceptos de cuenta corriente necesitan justificantes, mientras que los conceptos de cuenta de capital siguen las normas de cuenta de capital.

Los ingresos de la venta de una propiedad no son una porción de esa cuota. Son un concepto de cuenta de capital en su propia vía, y esa vía no tiene un límite anual del tipo que la gente teme.

El Medidas para la administración de la venta de divisas contra activos nacionales personales y las normas de remesa entraron en vigor el primero de diciembre de 2004.

Cubren a un ciudadano extranjero que liquida propiedad nacional heredada legalmente y compra divisas para sacar los ingresos.

Así que la pregunta es qué oficina tiene jurisdicción sobre la ciudad donde estaba el registro de hogar de su padre, y qué quiere ver esa oficina.

Presente la solicitud ante la administración de divisas del lugar del registro de hogar del fallecido, mediante agente cuando sea necesario.

El expediente necesita el registro de muerte y parentesco, el documento de derechos de propiedad y un certificado fiscal o justificante de pago de impuestos. Notarice la prueba de herencia si aún no está notarizada.

Una notificación de SAFE de 2014 canceló el requisito de notarización para los documentos de derechos de propiedad, los acuerdos de agencia y los documentos de identidad del agente.

El importe ya no decide la oficina. El artículo diez de las medidas de 2004 dividía los expedientes en el equivalente de 500.000 yuanes, pero una notificación de 2014 trasladó la aprobación a la oficina local.

La presentación nacional por encima de esa línea se canceló al mismo tiempo.

Los resúmenes antiguos aún repiten la división de 2004, así que confirme la práctica actual del mostrador.

No puede retirarse efectivo en moneda extranjera dentro de China por esta vía, y el banco remite directamente a la propia cuenta del solicitante.

Una solicitud cubre toda la herencia de un solo causante y puede remitirse en uno o varios tramos.

Cuando murieron dos padres, un heredero puede combinar ambas herencias en una solicitud ante una oficina y remitir en uno o varios tramos.

Un particular extranjero que vende una vivienda que poseía directamente, sin capa de herencia, usa en su lugar la secuencia bancaria de la cuarta fase. Expediente distinto, mismo principio. Nada se mueve antes de probar el impuesto.

Dónde se detiene el trabajo

El límite importa más en un trabajo de herencia que el alcance, porque usted contrata desde la distancia y no puede entrar.

PandaRoads gestiona, ejecuta e informa. No firmamos documentos personalmente, como propietarios ni como herederos. No sustituimos una firma que es legalmente su propio acto.

No damos asesoramiento legal ni fiscal. No garantizamos cuánto tardará una oficina de registro, una autoridad fiscal o una oficina de divisas.

No guardamos fondos de clientes y no tomamos custodia de los ingresos de la venta en ninguna fase. No prometemos un resultado de aprobación, porque la aprobación pertenece a la oficina.

No reservamos vuelos ni gestionamos visados, y no comparecemos en su lugar cuando la ley quiere al poderdante en persona.

La lista completa de lo que rechazamos está en lo que no hacemos.

No somos una correduría inmobiliaria autorizada. No anunciamos, tasamos ni negociamos la unidad, y no nos pagan nada contra el valor del apartamento.

Cuando una firma o una notarización es su propio acto, preparamos todo lo que la rodea y coordinamos la visita. Usted o su abogado la firman.

La quinta fase suele necesitar un profesional autorizado, y a menudo a usted en persona o mediante encargo notarizado. Empiece esa conversación pronto.

Una correduría autorizada comercializa y negocia y cobra un porcentaje del precio por hacerlo. Un gestor de tarifa fija coordina, documenta e informa, y no cobra nada contra el precio.

Presupuestamos un día presencial fijo de 8 horas, facturado desde la salida, y una solicitud a distancia entregada en 2 días hábiles.

El menú más amplio de recados en China desde el extranjero funciona con las mismas dos tarifas.

Para la propia recogida de documentos, véase cómo recuperar documentos en China desde el extranjero.

Para la cadena de notarización y apostilla, véase notarizar y apostillar documentos chinos para su uso en el extranjero.

Si también hay que cerrar una cuenta bancaria, véase retirar la cuenta bancaria de un padre fallecido.

Para comprobaciones periódicas de la unidad, véase gestión de propiedades para propietarios en el extranjero.

Tarjeta de precios: cuánto cuestan los recados físicos

El presupuesto se calcula según los recados, nunca según el valor del apartamento. Los recados típicos son una visita notarial entre semana, una gestión en ventanilla con documentos originales y un conjunto de fotos antes del anuncio.

No se cobra nada hasta que usted aprueba un presupuesto detallado, y el desplazamiento más allá de la zona cubierta se detalla y se confirma antes de que empiece el trabajo.

Un porcentaje de una venta de tres millones de yuanes empequeñece una tarifa diaria fija; pregunte qué compra lo extra más allá de los recados físicos. Pida la lista de tareas a cualquier proveedor antes de hablar de su tarifa.

Preguntas frecuentes

¿Hay impuesto sobre las ganancias de capital en un piso heredado en China?

No. Según la notificación Caishui de 2009 sobre transmisiones de propiedad gratuitas, un heredero que adquiere una vivienda por herencia no está sujeto al impuesto sobre la renta de las personas físicas por esa transmisión.

El impuesto llega cuando usted vende. La misma circular fija su base de coste en lo que su padre pagó originalmente, por eso la factura suele sorprender a la gente.

¿Puede alguien que vive fuera de China vender un piso que heredó allí?

Sí. Un ciudadano extranjero puede liquidar activos nacionales heredados legalmente y remitir los ingresos.

Esa es una categoría nombrada en las medidas de 2004 sobre la venta de divisas contra activos nacionales personales.

La solicitud va a la administración de divisas que cubre el registro de hogar del fallecido, y un agente puede presentarla.

¿Cómo saco del país los ingresos de la venta de una casa en China?

No viajan por la cuota anual de USD 50,000, que rige el gasto de cuenta corriente. Las transmisiones de activos heredados se aprueban en su propia vía.

Una notificación de SAFE de 2014 pone la aprobación en la oficina local de divisas y cancela la antigua presentación nacional por encima de 500.000 RMB.

Después el banco vende las divisas y remite a su propia cuenta.

¿Cuánto cuesta notarizar un piso heredado en China?

En las ciudades que se reformaron, ya no es un porcentaje del apartamento.

Pekín tasa la notarización de herencias, donaciones y legados por superficie a no más de 80 yuanes por metro cuadrado desde el treinta de noviembre de 2021.

El total de una unidad residencial está limitado a 10.000 yuanes. Pida a la oficina su estándar publicado actual, y compruebe si su ruta necesita notarización.

¿Puede un poder notarial llevar una venta desde el extranjero?

Sí, y es la ruta estándar para un vendedor no residente. El registro de Shanghái acepta un encargo escrito para las rutas notarial y judicial; la tercera ruta necesita uno notarizado.

La secuencia bancaria exige un poder notarial más los propios documentos de identidad válidos del agente.

Todo lo firmado en el extranjero generalmente necesita legalización consular o una apostilla antes de que una oficina china actúe con ello.

¿Qué documentos necesito en la fase del dinero?

El contrato de transmisión, el certificado de registro y el justificante fiscal, más el formulario de declaración fiscal de pagos externos cuando el importe supera los USD 50,000.

Que falte el justificante es el fallo habitual, y tiene que solicitarse en la ventanilla fiscal.

Fuentes

Las fuentes de esta página se consultaron en octubre de 2026. El Servicio Tributario Municipal de Shanghái publica las normas del impuesto de transmisiones para la propiedad heredada.

También publica los tramos del impuesto de transmisiones de 2024 con el tipo estimado del impuesto sobre la renta.

El servicio tributario de Guangdong aloja la notificación Caishui de 2009 sobre transmisiones gratuitas.

El anuncio n.º 17 (2025) está publicado en la base de datos de normativa de la Administración Estatal de Tributación; establece el tipo de recaudación del 3 % para los casos dentro de su ámbito desde el 1 de enero de 2026.

La Administración Estatal de Divisas publica las medidas de transmisión de activos de 2004 y la notificación de cuenta de capital de 2014.

También publica las normas de divisas de particulares.

El El portal municipal de Shanghái expone la secuencia de remesa de cinco pasos.

Beijing 148 cubre las tasas notariales, y Shcn informa del cambio de comisión de Lianjia de 2023.

Las tarifas del servicio proceden de la página de tarifas publicada, y la jornada estándar de ocho horas de la página de tareas.