Vendre un appartement hérité en Chine depuis l'étranger

Dernière vérification et mise à jour : octobre 2026.

Cinq transactions, cinq gardiens

Un appartement, un certificat de titre dans un tiroir, un héritier sur un autre continent. Ce qui se lit comme une seule course est cinq transactions qui doivent se dérouler en séquence.

Prouver la qualité d'héritier et enregistrer le titre, mettre l'unité en vente, signer et transférer, apurer la taxe, et transférer le produit. L'ordre est la partie difficile, pas les documents.

Une administration fiscale délivre le document qu'une banque exigera.

Une administration des changes approuve la sortie de l'argent. Cinq gardiens, cinq ensembles de documents, aucun guichet partagé et aucune réponse unique.

Vendre avant que le titre soit à votre nom, ou transférer avant que le quitus fiscal existe, cause presque tous les mauvais résultats de ce processus. Aucune de ces erreurs ne vient d'un manque de connaissances. Elles viennent d'un manque de séquence.

La succession est généralement plus large qu'un seul appartement. Une voiture, des comptes bancaires et un appartement plein d'affaires suivent chacun leur propre chaîne, avec leur propre bureau et leur propre file.

Les lignes fiscales qui se déclenchent à la vente

Les taux ci-dessous supposent un appartement de 100 mètres carrés à Shanghai, acheté il y a des années, et vendu pour trois millions de yuans. Il a servi de domicile familial pendant bien plus de cinq ans, mais ce n'était pas le seul domicile du vendeur.

L'exonération de succession s'attache au décès et ne voyage pas avec l'appartement jusqu'à l'acheteur.

L'article cinq de l'avis Caishui de 2009 fixe la base. Le revenu imposable est le produit moins le coût d'achat d'origine, les taxes et frais pertinents.

Lorsque la facture survit, le gain net est imposé à 20 pour cent.

Lorsqu'un prix déclaré est manifestement bas sans justification, l'autorité peut substituer un chiffre évalué au marché. Votre base de coût est ce que votre parent a payé en 2006, pas ce que vaut l'appartement maintenant.

La TVA dépend de la période de détention et du champ d'application de l'annonce applicable. Pour une vente relevant du champ d'application de l'annonce n° 17 (2025), à compter du 1er janvier 2026, le taux de collecte pour un logement acheté depuis moins de deux ans est de 3 %, et non de 5 % comme indiqué dans les guides plus anciens. La question de savoir si cette annonce s'applique à une vente de bien hérité donnée, comment la période de détention est calculée pour un logement hérité, et si une exonération s'applique, doit être vérifiée par rapport à l'annonce et au calcul de l'administration fiscale pour ce bien. Cette page n'applique pas le taux de 3 % à chaque succession ou vente.

Franchir la barre des deux ans peut modifier la charge, mais uniquement selon les règles qui s'appliquent à cette vente. Tant la date d'achat sur la facture d'origine que la date de début retenue pour la période de détention d'un logement hérité doivent être confirmées auprès de l'administration fiscale ; ne supposez aucune des deux dates à partir de cette page.

L'impôt sur le revenu est exonéré lorsque l'appartement a été la résidence de la famille pendant cinq ans ou plus et était son seul domicile en Chine.

Lorsque le vendeur ne peut pas produire de justificatifs complets du coût d'origine, Shanghai évalue sur une base forfaitaire à un pour cent du produit en vertu de Guoshuifa [2006] n° 108.

Le service fiscal de la ville énonce cette règle. Le taux forfaitaire distinct de deux pour cent pour les logements non ordinaires a été annulé.

Les appartements hérités tombent souvent sur ce taux forfaitaire, car personne ne peut trouver une facture vieille de deux décennies. Sur un appartement de trois millions de yuans, la facture est de trente mille yuans, et non d'un gain reconstitué.

Ce un pour cent est un raccourci d'évaluation, pas un plafond.

La taxe sur les actes appartient à l'acheteur, pas à la succession.

Pour une première ou deuxième résidence familiale, le taux est de un pour cent jusqu'à 140 mètres carrés. Au-delà, un et demi pour cent s'applique à une première résidence et deux pour cent à une seconde.

Ce barème a pris effet le 1er décembre 2024. Un héritier légal qui enregistre la succession ne paie aucune taxe sur les actes à cette étape.

La commission de courtage est la seule ligne fixée par négociation. Beijing Lianjia est passé en octobre 2023 de 2.7 pour cent facturés à l'acheteur à un pour cent de chaque côté.

Les droits de timbre ne sont généralement pas un coût vendeur sur une vente de logement ordinaire, car les ventes et achats individuels de logements sont exonérés en vertu de Caishui 2008 n° 137.

Le taux de 0.05 pour cent sur un document de transfert de titre appartient à l'étape d'enregistrement de la succession. La page qui l'indique imprime aussi une réduction de 50 pour cent qui a couru jusqu'à la fin de 2024.

La pratique des villes varie à l'intérieur des mêmes règles nationales. Une routine d'évaluation de premier niveau n'est pas identique à un guichet de deuxième niveau, lisez donc ces taux comme la forme de la facture.

Première étape : trois portes vers le titre

La qualité d'héritier n'est pas établie par un seul certificat. L'administration fiscale de Shanghai liste trois voies d'enregistrement, et la notarisation n'est que la première d'entre elles.

La succession judiciaire exige un jugement, une décision ou un document de médiation effectif du tribunal. C'est la voie que prennent les familles lorsque les héritiers ne s'entendent pas.

La troisième voie n'a besoin ni d'un notaire ni d'un tribunal. Elle exige une déclaration écrite revendiquant l'exonération de la taxe sur les actes pour un bien hérité, une preuve de décès, une preuve du lien familial, le certificat de titre et les pièces d'identité.

Le matériel en anglais trouvé à deux heures du matin nomme le guichet du notaire et s'arrête là. C'est ainsi qu'une porte sur trois en est venue à être lue comme la seule porte.

Qui compte comme héritier est fixé par le Code civil. Conjoint, enfants et parents viennent en premier, puis frères et sœurs et grands-parents. Un frère ou une sœur qui se retire doit être documenté, pas supposé.

Une personne qui n'est pas un héritier légal mais prend l'appartement en vertu d'un testament est traitée comme recevant un don et paie trois pour cent. Le taux de taxe sur les actes de l'héritier légal est de zéro à cette étape.

Le dossier a besoin du certificat de décès et du relevé d'annulation de l'enregistrement du ménage.

Le dossier a aussi besoin du certificat de propriété et du relevé de titre détenu par l'autorité d'enregistrement. La cinquième étape demande à nouveau le même document.

Le dossier a besoin d'une preuve de parenté pour chaque demandeur, généralement de la part du poste de police du registre des ménages ou des archives. Il a besoin des pièces d'identité de chaque cohéritier, plus une traduction lorsque l'héritier est étranger.

Une renonciation écrite d'un cohéritier qui ne prendra pas de part est normalement exécutée devant un notaire.

Tout ce qui est délivré hors de Chine nécessite une légalisation consulaire, ou une apostille lorsque le pays émetteur appartient à la Convention de La Haye.

L'adhésion de la Chine a pris effet en novembre 2023, les documents des États-Unis peuvent donc porter une apostille à la place.

Lorsque la procuration elle-même est notariée, la pièce d'identité originale du mandant n'est pas requise.

Les frais de notaire ont changé et la plupart des guides n'ont pas suivi. Beijing a fait passer la notarisation des successions, dons et legs d'un pourcentage de la valeur à la surface de plancher à partir du 30 novembre 2021.

Le plafond est de 80 yuans par mètre carré de surface de construction, et le total pour un logement résidentiel ne peut pas dépasser 10,000 yuans. Un bénéficiaire dont la part est de 121.14 mètres carrés paie 9,691.2 yuans à ce plafond.

Deuxième étape : mise en vente et visites sans prendre l'avion

Une vente d'occasion chinoise a une forme. Une agence locale prend l'annonce et garde un jeu de clés. Les acheteurs arrivent en groupes, parfois avec deux agents à la fois. Le prix est convenu verbalement, puis par écrit.

Le contrat couvre ce qui reste dans l'appartement, le calendrier de paiement, et qui supporte quelle taxe. Les arrhes de l'acheteur sont placées sur le compte supervisé que la ville utilise.

Deux choses dans cette séquence ne peuvent pas être faites depuis l'Ohio. Quelqu'un doit ouvrir la porte un soir de semaine pour un étranger. Quelqu'un doit se tenir à un guichet avec les originaux, signer, déposer, et revenir des jours plus tard pour les reçus.

La procuration est la réponse juridique, et elle comporte une limite qui vaut la peine d'être connue. L'enregistrement de Shanghai accepte une procuration écrite pour les voies notariée et judiciaire ; la troisième voie en demande une notariée.

La banque est plus stricte. Une procuration signée dans l'Ohio nécessite une authentification avant qu'un bureau chinois agisse sur sa base.

Exécutez et notariez ce document pendant que la succession est encore en cours d'organisation. Le faire plus tard signifie un vol.

La délégation ne signifie pas confier la vente à un pourcentage. PandaRoads ne prend aucune participation dans le prix de vente.

Accès et visites, capture photo et vidéo de l'appartement tel qu'il est aujourd'hui, et courses de documents devisées par tâche.

Pour un appartement dans lequel personne n'est entré depuis des années, une visite de visualisation à distance couvre la première inspection.

Les courses de documents relèvent du service de collecte de documents et de coursier PandaRoads.

Une agence poussera pour la version vide, la décision de débarras tombe donc avant la première photo d'annonce.

Troisième étape : la séquence des guichets, dans l'ordre

Cette étape a le plus de gens dans la pièce et le moins de secondes chances. L'ordre ici est l'ordre dans lequel se déroule un transfert à Shanghai.

Signez le contrat de vente et l'accord complémentaire à l'agence. Rien ne bouge encore, c'est pourquoi l'étape suivante existe. Les arrhes de l'acheteur vont sur le compte séquestre supervisé de la ville, détenues, non payées à vous.

Réservez le rendez-vous de transfert à la salle d'enregistrement, en ligne ou au bureau de réservation. Puis réglez la taxe au guichet à l'intérieur ou à côté de cette salle.

La taxe sur la valeur ajoutée et l'impôt sur le revenu des particuliers se situent du côté du vendeur. La taxe sur les actes se situe chez l'acheteur, et une vente de logement ordinaire ne comporte aucun droit de timbre pour aucune des parties.

Remettez les originaux au guichet d'enregistrement et déposez la demande de transfert.

Des jours plus tard, récupérez le nouveau relevé de titre de l'acheteur et vos bons fiscaux au guichet de retrait. Ce retrait est la paperasse de la quatrième étape, et c'est l'étape que les gens oublient.

Trois taux sont décidés au guichet fiscal, et les trois sont moins chers à connaître avant de négocier. La ligne de TVA dépend de l'anniversaire d'achat. La ligne d'impôt sur le revenu dépend de cinq ans de résidence et du fait qu'il s'agissait du seul domicile.

La ligne de taxe sur les actes dépend de la surface de plancher et du fait que l'acheteur possède déjà un logement. Aucun de ceux-là n'est une position de négociation.

Un élément à ce guichet n'est pas un taux. Un acheteur qui apprend que le propriétaire est à l'étranger essaiera de faire passer la taxe sur les actes dans votre colonne.

Ce sont ces clauses qui décident. Un vendeur absent sans agent notarié a peu de poids pour refuser.

Mettez la base de prix, les reçus fiscaux et chaque bon dans un seul classeur, car la quatrième étape demande les trois.

Quatrième étape : le quitus que la banque veut d'abord

Le mode d'échec ici est précis et courant. La vente se conclut. L'argent se trouve sur un compte bancaire chinois au nom du vendeur. L'héritier demande à acheter des dollars et le guichet refuse, car un document manque.

Il manque parce qu'il devait être demandé au guichet fiscal des semaines plus tôt, et personne ne l'a dit.

Le Portail municipal de Shanghai, répondant par l'intermédiaire de la Banque de Chine, expose cinq étapes pour un vendeur non résident.

Effectuez l'examen de propriété et de qualification et signez le contrat de transaction immobilière.

Traitez le transfert de titre auprès de l'autorité immobilière du district avant le paiement. Réglez la taxe sur le produit de la vente auprès de l'administration fiscale et obtenez un reçu de paiement tamponné.

Obtenez le formulaire de déclaration fiscale pour les paiements extérieurs au titre du commerce des services et d'autres comptes lorsqu'il est requis. Puis achetez des devises et transférez à un guichet bancaire.

L'ordre n'est pas décoratif. La banque ne libérera pas l'argent tant que le bon fiscal n'existe pas, et le bon n'existe qu'après le guichet fiscal de la troisième étape.

La liste des documents est un passeport ou une autre pièce d'identité valide, le contrat de transfert de logement commercial et le certificat d'enregistrement, et le bon fiscal.

Le formulaire de déclaration fiscale pour les paiements extérieurs est en outre requis lorsque le montant de la transaction dépasse USD 50,000.

Lisez ce seuil dans le bon sens. Le chiffre déclenche un formulaire supplémentaire. Il ne plafonne pas le montant qui peut sortir, et une vente d'appartement dépasse ce chiffre par un large multiple.

Un mandataire doit aussi produire une procuration notariée et les propres pièces d'identité valides de l'agent.

Une succession héritée fait face à une exigence parallèle. Les mesures régissant le transfert d'actifs hérités à l'étranger exigent un certificat fiscal ou un bon de paiement des impôts de l'autorité où se trouve le bien, dans le cadre du dossier de demande.

Un autre guichet, la même catégorie de document. C'est pourquoi les bons sont collectés au fur et à mesure que vous passez chaque guichet, dans l'ordre où les guichets se présentent.

Cinquième étape : sur quelle voie se trouve votre argent

Si vous vous trompez, vous attendez un an une autorisation dont vous n'aviez jamais besoin. L'idée fausse va comme suit. Une vente de maison est plafonnée par le quota annuel de USD 50,000, un appartement de trois millions de yuans doit donc sortir en tranches sur plusieurs années.

Le quota est réel. Il plafonne le règlement annuel et l'achat de devises d'un particulier à l'équivalent de USD 50,000 par personne et par an.

Cette définition vient des règles d'application des mesures pour l'administration des changes des particuliers.

À l'intérieur de cette limite, les achats de compte courant sont réglés dans une banque sur pièces d'identité. Au-dessus, les postes de compte courant nécessitent des pièces justificatives, tandis que les postes de compte de capital suivent plutôt les règles du compte de capital.

Le produit de la vente d'un bien n'est pas une tranche de ce quota. C'est un poste de compte de capital sur sa propre voie, et cette voie ne comporte aucun plafond annuel du type que les gens craignent.

Les mesures pour l'administration de la vente de devises contre des actifs nationaux personnels et les règles de transfert ont pris effet le 1er décembre 2004.

Elles couvrent un citoyen étranger liquidant un bien national hérité légalement et achetant des devises pour en transférer le produit.

La question est donc de savoir quel bureau a compétence sur la ville où se trouvait l'enregistrement du ménage de votre parent, et ce que ce bureau veut voir.

Déposez auprès de l'administration des changes du lieu de l'enregistrement du ménage du défunt, par agent si nécessaire.

Le dossier a besoin du relevé de décès et de parenté, du document de droits de propriété et d'un certificat fiscal ou d'un bon de paiement des impôts. Notariez la preuve de succession si elle n'est pas déjà notariée.

Un avis SAFE de 2014 a annulé l'exigence de notarisation pour les documents de droits de propriété, les conventions de mandat et les pièces d'identité des agents.

Le montant ne décide plus du bureau. L'article dix des mesures de 2004 répartissait les dossiers au seuil de l'équivalent de 500,000 yuans, mais un avis de 2014 a transféré l'approbation au bureau local.

Le dépôt national au-dessus de cette ligne a été annulé en même temps.

Les résumés plus anciens répètent encore la répartition de 2004, confirmez donc la pratique actuelle du guichet.

Aucune espèce en devises ne peut être retirée en Chine sur cette voie, et la banque transfère directement sur le propre compte du demandeur.

Une demande couvre l'ensemble de la succession d'un seul défunt et peut être transférée en une ou plusieurs tranches.

Lorsque deux parents sont décédés, un héritier peut combiner les deux successions en une seule demande auprès d'un seul bureau et transférer en une ou plusieurs tranches.

Un particulier étranger vendant un logement qu'il possédait en pleine propriété, sans couche de succession, utilise plutôt la séquence bancaire de la quatrième étape. Dossier différent, même principe. Rien ne bouge avant que la taxe soit prouvée.

Où le travail s'arrête

La limite compte plus sur un travail de succession que le périmètre, car vous embauchez à distance et ne pouvez pas entrer.

PandaRoads gère, exécute et rapporte. Nous ne signons pas de documents personnellement, en tant que propriétaire ou en tant qu'héritier. Nous ne remplaçons pas une signature qui est légalement votre propre acte.

Nous ne donnons pas de conseils juridiques ou fiscaux. Nous ne garantissons pas combien de temps un bureau d'enregistrement, une administration fiscale ou un bureau des changes prendra.

Nous ne gardons pas les fonds des clients et nous ne prenons pas en charge le produit de la vente à aucune étape. Nous ne promettons pas un résultat d'approbation, car l'approbation appartient au bureau.

Nous ne réservons pas de vols et n'organisons pas de visas, et nous ne comparaissons pas à votre place là où la loi veut le mandant en personne.

La liste complète de ce que nous refusons se trouve sur ce que nous refusons.

Nous ne sommes pas un courtier immobilier agréé. Nous ne mettons pas en vente, ne fixons pas de prix et ne négocions pas l'unité, et nous ne sommes payés sur rien de la valeur de l'appartement.

Lorsqu'une signature ou une notarisation est votre propre acte, nous préparons tout autour et coordonnons la visite. Vous ou votre avocat la signez.

La cinquième étape nécessite généralement un professionnel agréé, et souvent vous en personne ou par procuration notariée. Commencez cette conversation tôt.

Un courtier agréé commercialise et négocie et facture un pourcentage du prix pour le faire. Un coursier à forfait coordonne, documente et rapporte, et ne facture rien sur le prix.

Nous devisons une journée fixe sur place de 8 heures, facturée à partir du départ, et une demande à distance livrée sous 2 jours ouvrés.

Le menu plus large des courses en Chine depuis l'étranger fonctionne sur les mêmes deux tarifs.

Pour le retrait de documents lui-même, voir comment récupérer des documents en Chine depuis l'étranger.

Pour la chaîne de notarisation et d'apostille, voir notarier et apostiller des documents chinois pour usage à l'étranger.

Si un compte bancaire doit aussi être clôturé, voir retirer le compte bancaire d'un parent décédé.

Pour des vérifications récurrentes de l'unité, voir gestion immobilière pour les propriétaires à l'étranger.

Grille tarifaire : ce que coûtent les courses physiques

Le devis est tarifé en fonction des courses, jamais en fonction de la valeur de l'appartement. Les courses typiques sont une visite chez le notaire en semaine, une course au guichet avec les documents originaux, et un ensemble de photos avant la mise en vente.

Rien n'est facturé tant que vous n'avez pas approuvé un devis détaillé, et les déplacements au-delà de la zone couverte sont détaillés et confirmés avant le début du travail.

Un pourcentage d'une vente de trois millions de yuans éclipse un tarif journalier fixe ; demandez ce que le supplément achète au-delà des courses physiques. Obtenez la liste des tâches de n'importe quel fournisseur avant de discuter de ses honoraires.

Questions fréquentes

Y a-t-il un impôt sur les plus-values sur un appartement hérité en Chine ?

Non. En vertu de l'avis Caishui de 2009 sur les transferts de propriété gratuits, un héritier qui acquiert un logement par succession n'est pas assujetti à l'impôt sur le revenu des particuliers sur ce transfert.

La taxe arrive quand vous vendez. La même circulaire fixe votre base de coût à ce que votre parent a payé à l'origine, c'est pourquoi la facture surprend souvent les gens.

Quelqu'un vivant hors de Chine peut-il vendre un appartement qu'il y a hérité ?

Oui. Un citoyen étranger peut liquider des actifs nationaux hérités légalement et transférer le produit.

C'est une catégorie nommée dans les mesures de 2004 sur la vente de devises contre des actifs nationaux personnels.

La demande va à l'administration des changes couvrant l'enregistrement du ménage du défunt, et un agent peut la déposer.

Comment transférer le produit d'une vente de maison en Chine hors du pays ?

Il ne voyage pas via le quota annuel de USD 50,000, qui régit les dépenses de compte courant. Les transferts d'actifs hérités sont approuvés sur leur propre voie.

Un avis SAFE de 2014 place l'approbation auprès du bureau local des changes et annule l'ancien dépôt national au-dessus de RMB 500,000.

Puis la banque vend les devises et transfère sur votre propre compte.

Combien coûte la notarisation d'un appartement hérité en Chine ?

Dans les villes qui ont réformé, ce n'est plus un pourcentage de l'appartement.

Beijing tarifie la notarisation des successions, dons et legs par surface de plancher à un maximum de 80 yuans par mètre carré depuis le 30 novembre 2021.

Le total pour un logement résidentiel est plafonné à 10,000 yuans. Demandez au bureau son barème publié actuel, et vérifiez si votre voie nécessite une notarisation.

Une procuration notariée peut-elle porter une vente depuis l'étranger ?

Oui, et c'est la voie standard pour un vendeur non résident. L'enregistrement de Shanghai accepte une procuration écrite pour les voies notariée et judiciaire ; la troisième voie en nécessite une notariée.

La séquence bancaire exige une procuration notariée plus les propres pièces d'identité valides de l'agent.

Tout ce qui est signé à l'étranger nécessite généralement une légalisation consulaire ou une apostille avant qu'un bureau chinois agisse sur sa base.

Quels documents me faut-il à l'étape de l'argent ?

Le contrat de transfert, le certificat d'enregistrement et le bon fiscal, plus le formulaire de déclaration fiscale pour les paiements extérieurs lorsque le montant dépasse USD 50,000.

Manquer le bon est l'échec courant, et il doit être demandé au guichet fiscal.

Sources

Les sources de cette page ont été consultées en octobre 2026. Le service fiscal municipal de Shanghai publie les règles de taxe sur les actes pour les biens hérités.

Il publie aussi les tranches de taxe sur les actes de 2024 avec le taux forfaitaire d'impôt sur le revenu.

Le service fiscal du Guangdong héberge l'avis Caishui de 2009 sur les transferts gratuits.

L'annonce n° 17 (2025) est publiée dans la base de données réglementaire de l'Administration d'État des impôts ; elle fixe le taux de collecte de 3 % pour les cas relevant de son champ d'application à partir du 1er janvier 2026.

L'Administration d'État des changes publie les mesures de 2004 sur le transfert d'actifs et l'avis de 2014 sur le compte de capital.

Il publie aussi les règles de change des particuliers.

Le Portail municipal de Shanghai énonce la séquence de transfert en cinq étapes.

Beijing 148 couvre les frais de notaire, et Shcn rapporte le changement de commission Lianjia de 2023.

Les tarifs des services proviennent de la page des tarifs publiée, et la journée standard de huit heures provient de la page des missions.